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想要避免租房纠纷,签合同前这些法律知识要搞清楚?
来源:律视微言 作者:律视微言 更新于:2019/10/29 9:56:59 阅读:

想要避免租房纠纷,签合同前这些法律知识必须搞清楚,另附租房合同范文

在工作初期或者买房之前,不少的年轻人都会选择租房。在租房之前我们都要和房东签订房屋租赁合同,租房合同?#24515;?#20123;法律知识应该注意?租赁合同双方?#24515;?#20123;法定权利呢?

一、 出租人、承租人的义务

(1) 承租人的义务

(1) 按照约定合理使用租赁物

1、 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,应当按照租赁物的性质使用。

2、 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。

3、 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

(2) 支付租金

承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,按以下?#25215;?#22788;理:

1、 依照《合同法》第六十一条的规定:协商确定;不能协商确定的,按照交易习惯或者参照合同的其他条款确定。

2、 仍不能确定的,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

(3) 合理保管租赁物

承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

(4) 租期届满时返还租赁物

租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

(2) 出租人的义务

(1) 适租义务

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

(2) 维修租赁物

对于维修租赁物,有约定的按约定,因为维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。如果没有约定的,由出租人承担租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,但可以请求出租人承担维修费用。

二、 买卖不破租赁

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。

买卖不破租赁的构成要件:第一,是不动产或者动产租赁合同有效。第二,出租人已将租赁物交付给承租人,承租人正在占有租赁物。第三,租赁期间内,租赁物的所有权因买卖、赠与、继承、遗赠?#20173;?#22240;导致租赁物的所有权发生了变动。

买卖不破租赁的法律效果是,新的所有权人法定承受该租赁合同,原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限),自动将出租人变更为新的所有权人。但是这项规定有几种例外情形:

1、 租赁物被没收、征收的,租赁物灭失的。租赁物被没收、征收的情形下,物权为原始取得,并非转让,故不?#35270;?#20080;卖不破租赁。同理,标的物的灭失是物权的消灭,并非转让,也不?#35270;?#20080;卖不破租赁,承租人不得主张继续行使租赁合同的权利。

2、 先买卖(抵押)后出租,物权变动或者抵押权设立已经登记的。首先,从语义上?#25285;?#20080;卖不“破”租赁已经隐含“租赁在?#21462;?#30340;假设前提。如果在租赁之前有买卖或者抵押,就不存在“破”租赁的情形。

3、 房屋在出租前已被人民法院查封的。法院的在先查封与在先所有权变动类似,因为在租赁之前发生,优先于租赁权。

三、 转租

在租赁合同约定的租期内,承租人将租赁物的全部或部分出租给第三人,由承租人向第三人收取租金。转租必须要经过出租人同意,没有进过出租人同意而转租的行为是非法转租,出租人享有租赁合同的法定解除权。根据《合同法》第224条第二款:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。但是在房屋租赁合同中,出租人知道或者应当知道承租人非法出租,应当在6个?#23653;?#25552;出异议的,6个月届满的,出租人的法定解除权消灭。同时对于承租人非法转租所得的收益,出租人可以不当得利请求返还。

四、 房屋承租人享有优先购买权

房屋租赁合同存续期间,出租人出卖房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务的情形,应提前在合理期间内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。

实施优先购买权必须满足三个条件:第一,在租赁合同的存续期间。第二,在同等的条件下购买。在非同等条件下,承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件?#31995;?#21516;,包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。第三,必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。如果出租人出卖租赁房屋未在合理期间通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

但是承租人享有优先购买权具有几个例外情形:

(1) 房屋共有人行使优先购买权的;

(2) 出租人将房屋出卖给近?#36164;簦?#21253;括配偶、父母、?#20248;?#20804;弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙?#20248;?#22806;孙?#20248;?#30340;;

(3) 出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(4) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

五、 房屋租赁物中装饰物的处理

很多人在租赁房屋后会对房屋进行装修,主要会发生两种情形,一是未经出租人同意而装修,这种情形如果双方协商不一致的话,出租人有权请求承租人?#25351;?#21407;状,所有费用由承租人承担。二是取得出租人同意而装修的,租赁合同终止时,未构成附合部分(如吊灯、空调、电视等),承租人可以取回,因取回造成房屋毁损的,承租人应?#25351;?#21407;状。构成附合部分(如地板、吊顶、壁纸等)双方如果协商不一致的,不同情形作不同处理:

1、 租期届满:承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用

2、 合同无效:出租人同意利用的,可折价归出租人所有。不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担?#31181;?#25439;失。

3、 合同解除:第一,因出租人违约导致合同解除,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修?#20804;?#25439;失。第二,因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修?#20804;?#25439;失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

4, 因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修?#20804;?#25439;失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。第四,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修?#20804;?#25439;失,由双方按照公平原则分担。

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